Confiaba en que, tras los debates producidos en torno al “problema de la vivienda”, la Asamblea de Podemos hubiese planteado una resolución más incisiva e integradora que lo que aparece en los cuatro puntos de la “agenda de lucha” donde se limitan a reclamar los derechos contenidos en los estándares internacionales, el fin de la impunidad financiera, la dación en pago y las garantías en los procedimientos judiciales. No es poca cosa pero resulta muy insuficiente para mejorar una situación tan difícil como la que se padece.
“Cuando la vivienda dejó de ser una necesidad vital y pasó a ser un negocio, automáticamente se convirtió en problema”
En el primero de estos cuatro apartados se incluyen, además, algunos asuntos controvertidos que deberían estar más argumentados como son el derecho al alquiler social o a la necesidad de ampliar el parque público de vivienda. Por otra parte, tanto la conveniencia de acabar con la impunidad financiera como la obligación de que los procesos judiciales sean garantistas, afecta tanto a la vivienda como a otros asuntos de la vida en común. De manera que estas conclusiones, después de tantos escándalos, de tantas plataformas ciudadanas y, sobre todo, de tantas familias españolas angustiadas, son realmente desalentadoras.
En mi opinión, no es posible abordar el asunto de la vivienda sin una mirada panorámica e inclusiva que llegue desde el urbanismo hasta la entrega de llaves, pasando por la gestión del suelo residencial, la modalidad de acceso al alojamiento o la cualificación de todos los agentes que intervienen en el complejo proceso en que se ha convertido una actividad que durante siglos fue muy sencilla y al alcance directo de los usuarios. Y es que cuando la vivienda dejó de ser una necesidad vital y pasó a ser un negocio, automáticamente se convirtió en problema.
Ahora, para resolver este conflicto que hunde sus raíces en la codicia, hay que despojarlo de todo lo que se le fue añadiendo para satisfacer a las muy diversas familias de carroñeros que han participado en el banquete.
Otra legislación es posible (y necesaria)
Para resolver esta situación hay que revisar a fondo una legislación urbanística sobredimensionada, inapropiada conceptualmente y mal elaborada técnicamente. Contamos con una legislación tan deficiente que, con su normativa y con las interpretaciones de la misma –según las luces o los intereses de los que la aplican–, se han perpetrado legalmente tanto el desastre urbano en nuestras ciudades como la catástrofe inmobiliaria que se extiende por el litoral español.
Los instrumentos de planificación y gestión que se han derivado de esta catarata de leyes nacionales o autonómicas (planes generales, normas subsidiarias, etc.) han sido tan crípticos para la ciudadanía, tan lentos en su inabarcable redacción y tan absurda su procelosa tramitación que han logrado ser un estorbo más que una ayuda en el desarrollo razonable de nuestras ciudades. Resulta demasiado frecuente la coincidencia, en estos documentos urbanísticos, de la incompetencia profesional, la manipulación política, la ineficiencia administrativa y la corrupción en la gestión pública.
No hay país que pueda soportar tanta ignorancia, desidia o mala fe. Los instrumentos generales de planificación urbanística deben ser sustituidos por normas sencillas que entiendan y compartan los habitantes de cualquier lugar y que tengan una vigencia acorde a los tiempos de legislaturas municipales y a los correspondientes programas electorales, con propuestas de intervenciones sencillas que contribuyan a normalizar la convivencia, a resolver problemas enquistados o cuestiones básicas que quedaron atrás. Hay que trabajar cotidianamente a escala de barrio y mediante “técnicas de acupuntura urbana” sin dejar de preocuparse, naturalmente, por la profunda revisión de líneas estratégicas territoriales planteadas con anterioridad.
¡Suelo público ya!
Las categorías de suelo deben reducirse a lo imprescindible: suelo urbano y suelo rústico; suelo protegido y suelo sin protección. Los suelos urbanos y con expectativa de dejar de ser rústicos, para incrementar restrictivamente el ámbito del núcleo urbano, deben ser delimitados, gestionados y administrados por la acción pública, de manera que los propietarios privados reciban tan sólo el coste real de sus terrenos desprovistos de cualquier añadido especulativo: no más del 10% del coste que resulte de la edificación que se permita edificar sobre o bajo cada parcela, con las correcciones necesarias para que exista una compensación general que equilibre los derechos y deberes de los propietarios.
El suelo urbano debería ser público, sin concesiones, pero como no parece posible a corto plazo, al menos, habría que eliminar drásticamente de las tasaciones que realiza el Estado cualquier alusión a “precios de mercado” ya que el valor del suelo urbano o con expectativas de serlo ha sido generado por la colectividad y no por el esfuerzo del dueño; es injusto que el propietario de un suelo en la ciudad, logre “gracias al mercado” un valor que corresponde a largos procesos de crecimiento y consolidación urbana.
Las ciudades, que ya están muy consolidadas, no deberían seguir creciendo y mucho menos en altura. Las propuestas del Movimiento Moderno en las primeras décadas del siglo XX han sido el origen conceptual de las metrópolis actuales que han vinculado altura y densidad generando ciudades realmente inhabitables. La densidad residencial no debería superar en ningún caso las 100 viviendas por hectárea con la inclusión de equipamientos y zonas verdes para los que habría que reservar al menos un 50% del terreno disponible.
Por otra parte, en el medio rural, los núcleos urbanos –ciudades medias, pueblos o aldeas– no pueden asumir más de 50 viviendas por hectárea con una drástica limitación de altura.
Este mundo rural español, de extraordinario potencial en recursos naturales y productivos y, sin embargo, descuidado y decrépito desde que se implantó ese axioma universal, tan propiciado por el sistema capitalista, del inevitable éxodo a la ciudad.
En este espacio inmenso y aletargado, hay centenares de miles de casas vacías esperando inteligentes rehabilitaciones que pongan en valor las buenas condiciones materiales con las que fueron construidas así como centenares de miles de hectáreas en busca de hortelanos que las cultiven.
¡Qué triste paradoja la moda de los huertos urbanos residuales cuando hay tantos lugares fértiles abandonados en nuestros campos…!
La casa de familia
La vivienda no puede ser negocio para nadie. No estaría de más que, para empezar a lograrlo, se adoptara de una vez la terminología que la gente usa en cualquier ámbito y en cualquier circunstancia: la casa.
Y la casa, en lo que a su valor se refiere, lo pertinente es que no se incremente sino que, por el contrario, se inicie su devaluación desde el mismo instante en que finaliza la construcción y comienza el uso, como le ocurre al automóvil y a cualquier otro bien de consumo básico. Hay que despojar, por tanto, a la inmensa mayoría de los españoles de ese germen especulativo que se incorporó a su ADN cuando se hicieron propietarios de un terreno o de una casa.
Por otra parte, la casa de familia, domicilio habitual y permanente de las familias que han logrado un techo y no una forma de ganar dinero, ha de ser inembargable por ley. La casa de familia ha de constar en un registro habilitado al efecto y a partir de entonces no podrá aparecer como garantía mercantil. Los españoles que tengan su casa han de perder definitivamente el miedo al embargo y al desahucio.
¿Vivienda en alquiler?
Otro asunto a cuestionar es la tesis de que hay que promover vivienda en alquiler. Y hay que cuestionarla en profundidad porque, por un lado, las políticas de alquiler (sobre todo promovidas por la Administración Pública) no han dado resultado en nuestro país; porque, además, la seguridad que produce disponer de una casa propia es una necesidad vital que ha de llegar hasta las familias con menores ingresos; y, en tercer lugar, porque con lo que se paga de alquiler se puede tener una casa en propiedad. Un alquiler que, en ningún caso, ha de superar el 15 % de los ingresos familiares.
Desde este punto de partida que no debería cuestionarse, no resulta difícil hacer las cuentas de lo que cuesta realmente construir una casa: el coste real de ejecución no tendría que superar los 500 euros por metro cuadrado para unas calidades adecuadas y duraderas; a este coste real hay que incrementar el 10% del precio del suelo y no más del 15% para la retribución justa y proporcionada de empresa constructora y profesionales que intervengan. El resto de costes añadidos habría que cuestionarlos, incluyendo el de la licencia municipal de obras que en casos de “vivienda social” tendría que desaparecer directamente.
Hagan los cálculos: para una superficie construida de 70 metros cuadrados, unos ingresos familiares de 2.000 euros y 15 años de amortización de la ayuda que pueda recibir, la familia tendría que pagar 300 euros mensuales.
EL PAPEL DEL ESTADO
El Estado no debe construir viviendas sino procurar que las hagan los emprendedores (individuales, empresarios, cooperativas, grupos de autoconstructores o de ayuda mutua…) habilitados para ello. Estar habilitados significa demostrar ante la Administración Pública que se sabe construir, cosa que ahora, inexplicablemente, no ocurre.
Por otra parte, hay que deslindar perfectamente la figura del promotor y la del constructor. La unión de estas dos figuras sólo ha generado mayores costes y menores calidades constructivas por lo que, legalmente, no deberían ir asociadas: uno promueve y otro construye y los dos han de estar habilitados en sus respectivos campos.
El Estado debe diseñar e impulsar la política habitacional con una batería de medidas que incluya desde la eliminación de normativas innecesarias (Código Técnico de la Edificación, por ejemplo) hasta la homologación de constructores y promotores y el control riguroso del producto realizado. No debe venderse una casa sin que previamente esté garantizada constructivamente por los laboratorios públicos (estanqueidad, aislamiento acústico y térmico, etc.).
EL BANCO CASA NACIÓN
Por último, el Estado ha de prohibir a la banca privada la línea de negocio relacionada con el sector habitacional. El Estado ha de volver a crear el banco para la vivienda: lo que alguna vez fue el Banco Hipotecario ahora podría ser, por ejemplo, el Banco Casa Nación que tendría que asumir todos los expedientes de vivienda que ahora constan en la banca privada y organizar la estrategia para resolver los innumerables préstamos hipotecarios plagados de cláusulas injustas y para limpiar el panorama tan sucio que han dejado las entidades financieras.
Es necesario recuperar la figura del banco público especializado en ayudar a las familias a tener y mantener sus viviendas de manera razonable y ajustada a sus necesidades. La acción pública del Banco Casa Nación no debería quedar en esta necesaria operación de limpieza y regeneración sino ser el instrumento financiero de la política estatal de vivienda (Estado Central y Comunidades Autónomas), absorber en lo posible la actual demanda social mediante un abanico de programas diferenciados que englobe también la gran bolsa de vivienda vacante en poder de cualquier entidad acaparadora y especulativa.
Lo correcto sería aprobar legislativamente un procedimiento especial y temporal para regular y liberar todo este patrimonio vacante acumulado y comenzar una gestión distinta, muy difícil pero también muy apasionante, con otro marco legislativo que posibilite un urbanismo razonable, un control público del suelo, una oferta de casa inembargable y bien construida para familias necesitadas de alojamiento y una estrategia radical para impedir cualquier tipo de especulación inmobiliaria.
El principal objetivo de una nueva política de vivienda es conseguir que los españoles no vuelvan a padecer la angustia y el miedo a perder su casa.
Imágenes:
1. Portada: Paul Klee, 1928 2. Fotografía aérea de Calpe 3. Ciudad Ideal, Piero della Francesca, 1480 4. Ciudad Ideal prototípica del Movimiento Moderno, Hilberseimer, 1924 5. Imagen de un desahucio 6 y 7. Fotografía y plano de la planta de las casas de renta promovidas por el Instituto Social de la Marina en la Barceloneta, uno de los mejores ejemplos para familias de bajos ingresos en régimen de alquiler. Proyectadas por José Antonio Coderch y Manuel Valls en 1954 8. Pintada en una corrala amenazada de desahucio
